旭豐學院
國有土地上經營性房屋承租人的拆遷補償權益保護


國有土地上經營性房屋征收過程中,征收行為會對房屋所有權人和承租人產生影響,現行的《國有土地上房屋征收與補償條例》已不再將承租人列為被征收人,因此司法實踐中對于承租人是否有權向房屋征收部門主張拆遷補償存在較大爭議,本文從承租人是否具有拆遷補償的主體資格、涉及的拆遷補償權益及權利主張路徑出發,淺析承租人在經營性房屋征收補償過程中的權益保護。


一、承租人是否具有拆遷補償主體資格

《國有土地上房屋征收與補償條例》實施以后,明確將承租人排除了被征收人的范圍。原《城市房屋拆遷管理條例》第十三條和第三十一條確認房屋承租人具有拆遷補償的主體資格,現行的《國有土地上房屋征收與補償條例》第二條將被征收人明確定義為房屋所有權人,刪除了房屋承租人作為征收補償主體資格的相關規定,因此,司法實踐中一般認為承租人不具有向征收部門主張拆遷補償的主體資格。


事實上經營性用房的房屋征收,不僅影響房屋所有權人享有的房屋權益,還將導致房屋原本的租賃合同無法繼續履行,影響承租人繼續經營使用房屋的權益,因此有部分觀點認為,盡管承租人不是法定的被征收人,但其應為房屋征收行為的利害關系人,就拆遷補償中涉及承租人的補償項目具有主體資格,可向征收部門主張拆遷補償。


筆者認為,承租人一般不具有直接向征收部門主張拆遷補償的主體資格,其應向房屋所有權人主張拆遷補償等相關權益,理由如下:


首先,基于《國有土地上房屋征收與補償條例》的立法原意,將承租人刪除征收補償主體范圍,既是為了保證征收工作的順利開展,也是將承租人的權利保護引向民事糾紛解決機制的明確指引;


其次,承租人基于租賃關系享有拆遷補償權益,租賃合同關系是私法上的債權債務關系,相關民事權益應向房屋所有權人進行主張;


再次,行政案件不僅涉及個人利益,還與公共利益、社會管理秩序、行政管理秩序等密切相關,因此行政法上的利害關系應僅限于直接利害關系,不能擴大理解為包括間接受到征遷行政行為影響的承租人;


最后,最高人民法院對此有傾向性的指導意見,《最高人民法院第二巡回法庭法官會議紀要》第十九條規定,征收部門向房屋所有權人發放停產停業損失補償后,承租人無權提起訴訟主張停產停業損失。


二、承租人涉及的拆遷補償內容

在國有土地上經營性房屋征收項目中,承租人基于租賃合同涉及的拆遷補償權益主要包括停產停業補償、裝飾裝修補償、搬遷安置補償、按時搬遷獎勵等。根據《福建省實施<國有土地上房屋征收與補償條例>辦法》《廈門市國有土地上房屋征收與補償若干規定》及廈門市關于拆遷補償的具體規定,拆遷補償方式分為產權調換方式和貨幣補償方式,目前廈門市經營性房屋拆遷大都采用貨幣補償方式,各補償項目具體補償標準如下:


1.停產停業損失包括企業停產停業損失和職工工資補償,具體補償金額根據房屋被征收前的效益、停產停業期限等因素確定。企業停產停業損失的補償依據為經營者近三年的平均凈利潤或者實際年平均利潤(不足三年的企業),職工工資的補償依據為上年度廈門市在崗職工平均工資并結合社保記錄的職工平均人數,補償金額均按照六個月計算。


2.裝飾裝修補償由具有房產評估資質的評估機構對價格進行補償或者由征收部門根據征收補償方案與被征收人協商確定。裝飾裝修補償金額涉及到房屋是否形成附合裝飾裝修物、裝飾裝修殘值損失、租賃合同對于裝飾裝修約定等事宜,一般情況下經出租人同意進行的裝修,承租人可以基于法律規定、合同約定以及公平原則向房屋所有權人主張權利。


3.搬遷補償由具有資產評估資質的評估機構進行評估確定。房屋內的機械設備設施一般歸承租人所有,機械設備設施的搬遷費用由承租人負擔,出租人不會因機械設備設施的搬遷行為產生損失,因此,機械設備設施搬遷補償應當屬于承租人的權益范圍。


4.按時搬遷獎勵以產權面積結合區位房屋補償價確定。因為房屋由承租人實際占有使用,所以承租人是否及時搬遷、騰空返還房屋,將直接影響所有權人能否順利領取搬遷獎勵,且搬遷引起的費用也由承租人實際承擔,因此,承租人可享有一定比例的按時搬遷獎勵。



三、承租人如何維護拆遷補償權益

經營性房屋征遷行為同時涉及到行政法律關系和民事法律關系,盡管承租人一般不具有向征收部門主張拆遷補償的主體資格,但承租人可基于租賃合同直接向房屋所有權人主張拆遷補償權益,鑒此,筆者對承租人的拆遷補償權益保護提出如下建議:


1.在房屋租賃合同中,對房屋拆遷補償權益進行明確約定。房屋租賃合同關系是要求拆遷補償的基礎法律關系,是承租人取得拆遷補償的請求權基礎,因此,承租人在簽訂房屋租賃合同時,應對房屋遇到征收時的各項補償進行明確約定,確認涉及承租人的停產停業損失、裝飾裝修補償、搬遷安置補償等歸承租人所有,按時搬遷獎勵由承租人享有一定比例。


2.與房屋所有權人、房屋征收部門積極溝通,協商拆遷補償事宜。承租人應主動關注征遷進展,配合房屋征收部門和評估機構對補償項目進行評估,提交拆遷補償認定所需要的材料,與房屋所有權人協商拆遷補償款項的分配,在得知拆遷補償發放后,與房屋所有權人溝通款項支付事宜。


3.在無法與房屋所有權人就拆遷補償協商一致時,及時通過訴訟途徑向房屋所有權人主張權利。在房屋所有權人已經獲得拆遷補償款之后,承租人可基于租賃合同向房屋所有權人提起民事訴訟,即便房屋租賃合同未對房屋拆遷補償的分配進行明確約定,承租人仍可依據《中華人民共和國民法典》《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》等有關規定,并結合公平原則和損失填平原則,要求房屋所有權人支付相應的拆遷補償款。




鑒于拆遷項目繁冗復雜,不同的土地性質、房屋性質涉及不同的補償項目、補償標準及補償內容,本文僅探討國有土地上一般經營性房屋的承租人權益,如公房承租人的特殊權益保護不在本文討論范圍內,目前國有土地上經營性房屋承租人在遇到房屋征收時存在權利主張困境,承租人應事先做好相關風險防控措施,在征收發生后積極主張權利,以維護自身合法權益。



▼作者簡介▼


呂金朝 律師

福建旭豐律師事務所高級合伙人

中華全國律師協會勞動與社會保障法專業委員會委員

最高人民檢察院“民事行政檢察專家咨詢網”專家

廈門市政協委員會特邀研究員

廈門市監察委員會特約監察員

廈門市黨外知識分子聯誼會副會長

廈門市工商聯(總商會)常委

廈門市勞動人事爭議仲裁委員會專家咨詢委員、兼職仲裁員

廈門市中級人民法院兼職調解員

廈門仲裁委員會仲裁員

思明區、同安區政府法律顧問


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郭亦非 律師

福州大學 法律碩士

第三屆旭豐杯模擬法庭大賽優秀個人

福建旭豐律師事務所行政與政府法律顧問業務部成員

福建旭豐律師事務所民事業務部成員

具有金融、法律復合背景,專注于行政領域、民商事領域的訴訟及非訴訟法律服務



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