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我所莊幼留、沈玉洪律師做客《新聞招手?!窓谀?,解讀“父母將房產登記在未成年子女名下”的相關問題

2022年8月31日上午,我所莊幼留、沈玉洪律師受邀參加由海蕾主持的廈門綜合廣播《新聞招手?!窓谀?,針對“父母將房產登記在未成年子女名下”的相關問題與海蕾主播、熱心聽眾進行了交流。


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以下為節目回顧


前言



海蕾主播:今天兩位律師跟大家分享的話題是什么呢?


莊律師:今天8月31日,明天就是9月1日我們中小學生的開學日。今天將和各位聽眾一起聊一聊父母將房屋登記在未成年子女名下的那些事兒。


海蕾主播:確實有不少的父母會選擇將房產登記在未成年子女的名下,一般是處于什么樣的考慮呢?


沈律師:主要出于以下幾種考慮。第一,出于稅費的籌劃,相比于后續如何將房產傳承給子女,直接登記在未成年子女名下與贈與、繼承相比,會省去一定的稅費。第二,父母為規避經營投資的風險,防范資不抵債,避免房產被法院執行,而將房產登記在未成年子女名下(當然這其實是有風險的,稍后我們會有案例來說明)。第三,夫妻感情出現危機,雙方對房產分割無法調和的情況下,選擇把房產登記在未成年子女名下。第四,從家族財富傳承角度提前為孩子做婚前財產籌劃而登記在未成年子女名下。第五,因繼承而登記在未成年子女名下,即在實務中碰到的一方父母意外去世,發生繼承糾紛,在世的一方父母選擇將所繼承的房產份額登記在雙方生育的未成年子女名下。


蕾主播:將房產登記在未成年子女名下,有沒有什么法律風險隱患?


莊律師:是會有一定風險隱患。


一是需要了解清楚相關的購房政策,以廈門為例,島內和島外的購房政策是不一樣的,是否可以登記在未成年子女名下?首先父母作為監護人需要符合購房所在地購房的條件,未成年子女也需要符合相應的購房條件。如果買賣合同約定房屋的購買方是未成年人一人,只能全款購房,無法申請銀行貸款。


二是如果將房產登記在未成年子女名下,將影響他未來購買二套房(因為一套房和二套房包括首付比例、貸款利率等是不一樣的)。


三是一旦登記在未成年子女名下,父母是不能隨意處置(包括不能出售、不能抵押)該房產的。


四是如果父母年老,子女成年后不履行贍養父母的義務,父母想收回房屋難度很大。




登記在未成年子女名下的房產,父母有權處置嗎?




海蕾主播:剛才提到房產登記在未成年子女名下父母是不能隨意處置,我注意到這里說的“不能隨意”,那么什么情況下是可以處置的呢?


沈律師:根據《民法典》第三十五條第一款、第二款規定,條款規定了監護人,一般指未成年子女的父母親應當按照最有利于被監護人未所年子女的原則履行監護職責。根據這個原則,監護人除為維護被監護人利益外,不得處分被監護人的財產。未成年人的監護人履行監護職責,在作出與被監護人利益有關的決定時,應當根據被監護人的年齡和智力狀況,尊重被監護人的真實意愿。也是就說在“為維護被監護人利益”的情況下是可以處置未成年人名下的房產,除此之外都不得處置未成年人名下的房產。


海蕾主播:如果登記在未成年子女名下的房產被他父母賣掉、或者抵押了,未成年子女如何維護自己權利?


莊律師:這里未成年子女維權的前提是其父母有違反剛剛沈律師提到的《民法典》第三十五條。那么如何維權可以視具體情況來區分:


一是如果登記在未成年子女名下的房產是被父母一方處分了(比如父母離異后,房產被直接撫養小孩的一方處分了),另一方父母作為未成年子女的監護人有權代為提起訴訟請求法院確認相關的房屋買賣合同或抵押擔保合同無效。


二是如果父母雙方共同作出了處分未成年子女名下財產的行為,那就需要再做區分。一是等未成年子女成年后,自己來主張其父母處分行為無效或要求他的父母賠償他的損失(那么這里可能會涉及訴訟時效的問題);二是根據《民法典》第二十七條的規定,未成年子女的祖父母/外祖父母、兄/姐、其他愿意擔任監護人的個人或者組織(按照這一監護人的順序)向法院提起變更監護人的程序,變更后作為未成年的監護人可以代他行使相關權利。


海蕾主播:如何判斷父母的處分行為是否是為了維護未成年子女的利益?


沈律師:我國法律尚未有相應的規定,根據司法實踐,以下情形可以視為“為維護被監護人的利益”:

(1)作為監護人的父母為了未成年人的教育,比如支付相應的大額學費、培訓費等;

(2)作為監護人的父母為了未成年人的健康,比如治病、大病治療等;

(3)作為監護人的父母為未成年人支付侵權賠償款,有打架斗毆或其它侵權行為作為過錯方,給被侵權人造成了巨大經濟損失;

(4)未成年人的房產遇合法拆遷,作為監護人的父母在不放棄房屋拆遷補償權利的情況下,代為與拆遷部門簽訂《房屋拆遷補償協議》,而處理未成年人名下房產的情形;

(5)作為監護人的父母需要出售登記在未成年人子女名下的舊房來為未成年人購買新房改善居住條件時,且要符合購買的新房價值等于或大于舊房的價值,而處理未成年人房產的情形。


莊律師:這里我補充一點。權屬登記機關判斷是否為未成年人利益時主要從以下幾個方面著手:一是監護人需要出具承諾處分未成年人房產是為了未成年人利益的書面保證;二是學校、醫院、街道辦事處等部門出具證明為了維護未成年人利益,確需大筆費用的書面材料;三是公證機關對監護人的處分行為以及監護資格進行公證的材料。具體需要看各地不動產登記中心的要求(一般情況下,權屬登記機關僅對上面這些材料做形式上的審查)。




父母離婚時,能否對登記在未成年子女名下的房產進行分割?





海蕾主播:父母共同出資購買的房產登記在未成年子女名下,父母離婚時可以請求分割嗎?


沈律師:實務中關于該問題是有爭議的。


一種觀點認為離婚的夫妻是不可以分割未成年子女名下的財產的。主要理由:一是從所有權的角度來理解,財產登記在未成年子女名下,其所有權是屬于孩子的,而不是離婚的父母。離婚的夫妻只能分割夫妻名下共同的財產。二是從監護人的處分權來分析,作為未成年人的法定監護人,其處分財產的行為只能有利于未成年人,離婚夫妻想要分割孩子名下財產,對其財產進行減損,這是不利于孩子的合法權益的,因此是不能分割的。


另一種觀點認為,可以分割未成年子女名下財產,應審查夫妻雙方真實意思表示,不能僅僅按照產權登記情況將房屋一概認定為未成年子女的財產。


海蕾主播:也就是說父母將購買的房屋登記在未成年子女名下,未成年子女并不當然的享有該房屋所有權?


莊律師:是的,實務中房產雖登記在未成年子女名下,但法院在綜合分析房屋的購買時間、產權登記時間、購房款支付和購買后的使用情況等因素的基礎上綜合作出判斷,是有可能認定房屋應為其父母一方或父母雙方或家庭共有的財產,未成年子女并不當然享有該房屋的所有權。


海蕾主播:是否有相關案例跟我們分享一下?


沈律師:類似的案例比如:北京市第二中級人民法院在2018年審理的一起離婚后財產糾紛,案號:[(2018)京02民終198號]。案件情況是這樣的:隗某和張某于1996年登記結婚,1997年10月生育婚生女隗小某。2007年隗某和張某以隗小某的名義與北京某房地產公司簽訂了房屋買賣合同,購買位于房山區的房產一套,不動產權利人登記為隗小某。2015年隗某和張某訴訟離婚。離婚后,隗某(父親)認為房山區的該套房產屬于夫妻共同財產,以離婚后財產糾紛為由訴至法院主張分割。隗某主張購買房山區的房產時因隗某、張某名下有其他房屋,登記在女兒隗小某名下是為了避稅,否認已將該房山區的房屋贈與給子女隗小某。張某、隗小某則主張該房屋由張某出資購買,登記在隗小某名下系贈與給隗小某,且贈與行為已經完成。


海蕾主播:那么最后法院如何認定呢?


莊律師:這個案件經過一審、二審。二審法院最終認定:案件中的房產是隗某、張某在夫妻關系存續期間以夫妻共同財產購買,產權登記在女兒隗小某名下,購買該房產時某尚未成年,無獨立財產。隗某及張某在購置案涉房產及離婚訴訟期間,均無證據顯示雙方有將該房產贈與女兒隗小某的共同意思表示,且隗某在離婚訴訟的一、二審以及再審審查程序中均要求將案涉房產按夫妻共同財產進行分割,而女兒隗小某也未提供充足證據證明隗某、張某存在贈與該房產的共同意思表示。最后法院從案涉房產的出資情況及隗某、張某的陳述等來分析,夫妻雙方自始至終并未形成將該房產贈與隗小某的合意,本案房產的真正權利人不是隗小某,而應該是隗某、張某。


沈律師:是的,這里我補充說明一下。不動產物權登記分為對內效力和對外效力,對外效力是指根據物權公示公信原則,不動產物權經登記后,善意第三人基于對登記的信賴與登記權利人發生的不動產交易行為應受到法律的保護;對內效力是指應審查當事人的真實意思表示來確定真正的權利人。實際生活中,夫妻雙方共同出資購買房屋后,可能基于各種因素的考慮而將房屋的產權登記在未成年子女名下,但是這樣并不意味著該房屋的真實產權人即為未成年子女,而應審查夫妻雙方在購買房屋時的真實意思表示。


海蕾主播:那么也就是說雖然房產登記在未成年子女名下,如果法院審查夫妻雙方一起出資買房,在買房時的真實意思表示并不是要贈與給子女,是可以作為夫妻共同財產請求分割的。


沈律師:是的,主持人。




父母負債時,登記在未成年子女名下的房產會被執行嗎?





海蕾主播:如果父母欠債了,父母的債權人是否可以對登記在他們未成年子女名下的房屋申請強制執行?


莊律師:如果債權人有證據證明登記在未成年子女名下的房產不是屬于其個人而是屬于其父母一方/父母雙方的或屬于家庭共有財產的,負債一方父母所占的財產份額應當作為被執行的財產。


海蕾主播:但是如果登記在未成年子女名下,債權人在調查債務人財產的時候往往比較難發現是嗎?


莊律師:是的,實務中確實存在這樣的問題。但是如果該房產是更名到未成年子女名下或者該房產做過抵押登記,符合相關的查詢條件是可以通過權屬登記機關查詢的。這里分享一個最高院的案例:李某、薛某為其未成年女兒李小某購買房屋并登記在其名下。但是這個房屋不是李小某實際在使用,而是被用作他父母實際控制的公司的經營用房,并曾被作為擔保物抵押給銀行。李某2為李某、薛某的公司提供5000萬元借款,李某、薛某及集團公司為該筆借款提供保證擔保。該債務到期未得到清償,李某2向法院起訴后,依據法院判決書申請強制執行,強制執行中要求查封李某、薛某為女兒李小某購買的房屋。李小某認為自己是房屋的所有人,對法院的強制執行提出異議。這個案例中,登記在李小某名下的房產作為擔保物抵押給銀行,做了抵押權登記,所里債權人是容易找到財產線索。


海蕾主播:本案中李小某的父母欠債,但房產已經登記在李小某名下,李小某是否可以要求法院不能執行?


沈律師:李小某對法院執行的標的(也就是登記在她名下的房產)有異議,可以向法院提起執行異議之訴。執行異議之訴審查的重點是李小某是否享有排除強制執行的民事權益?!蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十四條明確規定:“對案外人提出的排除執行異議,人民法院應當審查下列內容:(一)案外人是否系權利人;(二)該權利的合法性與真實性如何;(三)該權利能否排除執行?!?/p>


莊律師:是的,最后法院根據一、二審判決查明的事實認定:李某、薛某是2004年12月代女兒李小某作為買受人簽訂商品房買賣合同,購買案例中的房屋,在2005年將該房屋所有權登記在李小某名下,當時李小某不滿7周歲。一、二審法院綜合分析房屋的購買時間、產權登記時間、購房款支付和購買后的使用情況等因素,認定案例中房屋由李某、薛某實際出資并長期由他們掌控的公司占有使用,該房屋的抵押、租賃均明顯超過李小某作為未成年人的日常生活所需,據此法院認定該房屋仍作為家庭共同財產經營使用,屬于李某、薛某的家庭共有財產。所以這種情況下,登記在未成年子女李小某名下的房產不能排除法院的執行。




想要將房產登記在未成年子女名下需要注意什么?




海蕾主播:實務中,將房產登記在未成年子女名下,如何辦理相關登記?


沈律師:應當由未成年子女的監護人代為申請登記,非監護人未經監護人同意和授權的代為申請行為無效。


根據《不動產登記操作規范(試行)(2021修訂)》1.9.2條規定:無民事行為能力人、限制民事行為能力人申請不動產登記的,應當由其監護人代為申請。監護人應當向不動產登記機構提交申請人身份證明、監護關系證明及監護人的身份證明,以及被監護人為無民事行為能力人、限制民事行為能力人的證明材料。處分被監護人不動產申請登記的,還應當出具為被監護人利益而處分不動產的書面保證。


海蕾主播:監護關系證明的材料有哪一些呢?


莊律師:監護關系證明材料可以是戶口簿、監護關系公證書、出生醫學證明,或民政部門、居民委員會、村民委員會或人民法院指定監護人的證明材料,或者遺囑指定監護、協議確定監護、意定監護的材料。父母之外的監護人處分未成年人不動產的,有關監護關系材料可以是人民法院指定監護的法律文書、監護人對被監護人享有監護權的公證材料或者其他材料。


海蕾主播:最后關于父母將房產登記在未成年子女名下有沒有什么建議或意見給大家?


沈律師:我們給出以下幾點建議:

一是慎重考慮哪些房產適合提前贈與子女,比如對打算讓子女長期持有或者本來就計劃給孩子作婚房的房產就可以考慮提前贈與,而打算短期內出售或置換的投資性房產就不宜更名至未成年子女名下。


二是過戶時父母可以保留一定的份額。在不動產權證上體現有共有人父母親,適當的份額這一點非常重要,比如把大部分的份額過戶給子女,把小部分份額留給父母自己,這樣既能實現父母的傳承目的,也能讓父母作為房產共有人,對房產保留一定的控制權和知情權;


三是針對那些計劃用于養老的房產,在過戶給子女之前,在《民法典》居住權出臺后,還可以在房產上設立父母的居住權并進行相關登記,如果未來子女要擅自處置房產,至少不會影響父母對房產的居住需求。


莊律師:我這里補充一點。如果父母雙方離婚,離婚協議中想要將爭議的房產登記在未成年子女名下。建議在離婚協議中明確約定好過戶給子女的時間,盡快將房產過戶登記至孩子名下。如果對方愿意配合公證的,建議將離婚協議進行公證。因為經公證后,離婚協議中有關房產贈與的約定是不可隨意撤銷的。如果不便于更名過戶或者公證的,建議在離婚協議中增加約束另一方 “不配合過戶的違約責任”、“放棄贈與撤銷權”等條款。




聽眾熱線




熱心聽眾1:我爸爸和我伯父、姑姑幾個兄弟姐妹要繼承我奶奶的一個老房子,但是其中有一個伯父因為發生意外,智力和精神有一些問題,目前沒有辦法配合辦理房子的繼承,這種情況要怎么辦?


答:建議可以找一家有資質的鑒定機構,申請對你伯父其精神狀態和民事行為能力進行鑒定,明確你伯父是否為完全民事行為能力人,若鑒定結果為無民事行為能力/限制民事行為能力人,可向法院申請宣告自然人無民事行為能力/限制民事行為能力并確定法定監護人,在確定法定監護人后,由該監護人在有利人被監護人利益的條件下代為其行使相關的權利,配合辦理房屋的繼承手續。


熱心聽眾2:聽了剛才的廣播,我幫我姐問一個問題。她和我姐夫在法院的調解下離婚了,調解協議約定原來他們共有的一套房子歸小孩所有,男方之前不按照調解協議約定騰空房子也不配合辦理過戶的手續。我姐就向法院申請執行,法院作出執行裁定,裁定將房屋的產權變更登記到小孩名下。但小孩是未成年人,我姐作為監護人就代為辦理房產過戶手續,并支付契稅、印花稅差不多6萬多。這筆費用也不小,那我想問下過戶費要由誰承擔?


答:請問他們的調解協議關于相關過戶費用的承擔有沒有作出約定?


熱心聽眾2:應該沒有約定。


答:好的,在男方未按調解協議約定的內容協助辦理過戶手續,實現小孩對房屋所有權的情況下,女方作為直接撫養小孩的監護人,為維護小孩的合法權益,依法申請人民法院予以強制執行,并到不動產登記部門辦理強制過戶,具有正當性和必要性,因此所產生的費用應屬于為維護小孩的合法權益而產生的合理且必要的費用。小孩作為不具備獨立經濟能力的未成年人,該過戶費用應由他的父母共同承擔。即便說父母雙方離婚了,在雙方未作出約定的情況下,男方也有義務承擔一半的費用。



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END


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