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我所李蘇、林宇翔律師做客《新聞招手?!窓谀?,解讀“業主撤銷權”的相關法律問題

2022年9月8日上午,我所李蘇、林宇翔律師受邀參加由海蕾主持的廈門綜合廣播《新聞招手?!窓谀?,針對“業主撤銷權”的相關法律問題與海蕾主播、熱心觀眾進行了交流。

以下為節目回顧


前言



海蕾主播:今天兩位律師給我們帶來一個怎樣的法律話題呢?


李律師:隨著城鎮化建設及人們生活水平的提高,大量的居住小區出現。我們都知道業主對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。業主一般是通過成立自治組織即依照法律、法規規定的具體條件和程序,在有關部門、居民委員會的指導和協助下成立業主大會、業主委員會的方式來實施對共有部分的管理。業主大會或業主委員會的決定對業主一般是具有約束力的。但是如果業主大會或業主委員會的決定侵犯了業主的合法權益,比如業委會私自決定選聘物業公司、擅自決議使用公維金,業主又該如何處理維護自己的合法權益?這其實涉及到一個容易被大家忽視的權利即業主的撤銷權,今天呢,我們將結合民法典等有關規定跟大家分享一下業主撤銷權的相關問題。




業主撤銷權的概念




海蕾主播:請問什么是“業主撤銷權”?


林律師:民法典280條第二款對業主的撤銷權進行了明確規定,該款規定“業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的,受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷?!薄督ㄖ飬^分所有權司法解釋》第十二條對此亦有規定。如果業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益或者違反了法律規定的程序的,業主可以依據民法典第二百八十條第二款的規定請求人民法院撤銷該決定。根據上述的這兩個規定,業主撤銷權主要是指如業主大會或業主委員會的決議存在違反程序規定或侵害業主合法權益的情形,相關業主可請求予以撤銷的權利。




業主撤銷權的行使主體





海蕾主播:業主撤銷權中的業主主要是指哪些人?是指有產權證的人嗎?已入住但尚未辦理產權登記的購房者是否屬于業主?


李律師:在一般人的觀念中,業主自然就是購買商品房的人。事實上,法律對業主的定義有明確規定?!蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理建筑物區分所有權糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第一條規定“依法登記取得或者依據民法典第二百二十九條至第二百三十一條規定取得建筑物專有部分所有權的人,應當認定為民法典第二編第六章所稱的業主?;谂c建設單位之間的商品房買賣民事法律行為,已經合法占有建筑物專有部分,但尚未依法辦理所有權登記的人,可以認定為民法典第二編第六章所稱的業主?!睆倪@個規定可以看出,已入住但尚未辦理產權登記的購房者也屬于業主,若合法權益被侵害,當然也可以行使業主撤銷權。


林律師:我這邊也補充說明一下,根據李律師剛剛介紹的規定,業主其實就是取得建筑物專有部分所有權的人。而所謂建筑物專有部分,具有以下三個特點:構造上具有獨立性,能夠明確區分;能夠獨立、排他使用;能夠登記為特定業主所有權。具體而言,法律意義上的業主包括以下五種情況:(1)依法辦理所有權登記的建筑物專有部分所有權人;(2)與開發商簽訂《商品房買賣合同》且已經合法占有建筑物專有部分,但尚未辦理所有權登記的人;(3)因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者政府的征收決定取得建筑物專有部分的所有權人;(4)因繼承或者受遺贈取得建筑物專有部分的所有權人;(5)因合法建造房屋的事實行為取得建筑物專有部分的所有權人。




業主撤銷權的行使條件





海蕾主播:從兩位律師前面介紹的業主撤銷權的定義來看,業主行使撤銷權的前提是業主大會或業委會的決議侵犯了業主的合法權益或違反了程序規定,這里的合法權益該如何理解呢?


李律師:業主的合法權益,通常指的是作為物業管理區域內業主基于建筑物區分所有所享有的合法權利受到業主大會或者業主委員會決定的侵害。例如,業主大會或者業主委員會通過決定限制或者剝奪業主對共同所有部分所享有的使用、收益等權利,或者作出的改建、重建建筑物及其附屬設施的決定侵害業主的合法權益,等等?!睹穹ǖ洹返?78條規定了業主決定建筑區劃內重大事項的共同管理權的范圍及表決權的行使等問題,主要包括制定和修改業主大會議事規則;制定和修改管理規約;選舉業主委員會或者更換業主委員會成員;選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人;使用建筑物及其附屬設施的維修資金;籌集建筑物及其附屬設施的維修資金;改建、重建建筑物及其附屬設施;改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動;有關共有和共同管理權利的其他重大事項等內容。業主通過參與業主大會共同決定上述事項。由于業主大會針對上述事項作出的決定對全體業主具有法律約束力,因此,如果業主大會所作的關于上述事項的決定侵害了業主的合法權益,則權益受到侵害的業主有權請求人民法院予以撤銷。


海蕾主播:司法實踐中,在審查業主大會或業委會的決議是否違反程序規定時,是如何審查的,審查哪些方面?


林律師:程序審查主要包括以下兩方面,即是否符合“多數決”規則以及征求意見過程是否合法合規。首先介紹“多數決”規則。民法典第278條明確規定了由業主共同決定的事項,應當經專有部分面積占三分之二以上且總人數占三分之二以上的業主參與表決。其中“籌集建筑物及其附屬設施的維修資金”和“改建、重建建筑物及其附屬設施”以及“改變共有部分的用途或利用共有部分從事經營活動”的,應適用“特別多數決規則”,經參與表決專有部分面積及人數均超四分之三以上業主同意。而其他事項則適用“一般多數決規則”,經參與表決專有部分面積及人數均超二分之一以上業主同意。此處也是民法典與原來的物權法規定變動較大之處,需要引起重視。


李律師:根據林律師剛剛提到的民法典的規定,多數的認定包括人數的認定和面積的認定:就人數的認定,一個專有部分按一人計算,即一套房屋不管是一個或多個產權人,均按一票計算。二是同一買受人擁有一個以上專有部分的,按一人計算。即同一業主不管在小區內擁有幾套房屋,均按一人計算。就面積的認定,只要在同一建筑區劃內適用同一標準即可,既可以以建筑面積為標準,也可以以使用面積為標準。


海蕾主播:那司法實踐中。一般如何審查征求業主意見的過程是否合法合規問題?


林律師:這個問題法院一般是綜合從表決票數量是否合理;是否合理送達;是否系業主本人簽字,如代簽有無相應授權;計票方式是否公開透明;計票人員是否與決議事項存在利害關系;表決過程是否有行政主管部門、房屋管理部門、街道居委會等人員參與監督指導等予以綜合認定。認定過程應當規則性和靈活性相結合,不能過于機械。


海蕾主播:那如果業主在業主大會上就表決的事項投贊成票,那該業主還能以合法權益受損而行使撤銷權?


李律師:一般在這種情況下,該業主是不能行使撤銷權的。因為業主在投票前,應對決議內容是否侵害其權益、是否符合其利益做明確判斷,這也是業主投票制度的當然含義。既然業主在投票前已經衡量過決議內容對其有利,業主才投贊成票,則根據誠實信用和禁止反言的原則,此時業主不得再以決議內容侵害其權益要求撤銷決議。


海蕾主播:那如果投贊成票的業主,不以決議侵犯其實體的合法權益而是從以決議侵害其程序性利益或違反法定程序為由要求撤銷決議,可以嗎?


林律師:可以的。業主大會和業委會的決議,除了實體上應符合法律規定外,程序上也不能違反法律規定或侵犯業主的程序性權利。程序上是否合法也是決議合法性的重要評判標準。投贊成票的業主,只是對決議的實體性內容表示認同,并不代表對決議程序合法的認同。尤其決議的部分程序是在業主投票之后進行的,比如唱票、計票、表決統計等等,這些都是業主在投票后無法掌控的事宜。不能以業主投贊成票,而簡單認定業主對決議的實體和程序均表示認同。所以,投贊成票的業主,當然有權以決議侵害其程序性利益或違反法定程序為由要求撤銷決議。


海蕾主播:那如果業委會和業主大會作出的決議侵害到業主合法權益,業主如何撤銷呢,是以業委會或業主大會為被告嗎?


李律師:業主撤銷權針對的是業主大會和業主委員會的決議,故業主撤銷權糾紛的被告僅能為業主大會或業主委員會。一般而言,針對業主委員會的決議,應以業主委員會為被告;針對業主大會的決議,應以業主大會為被告。然而,業主大會作為全體業主集體決策共有以及共同管理事項的議事會議,本身并不具有實體性,而業主委員會作為業主大會的常設執行機構負責處理日常事務,從應訴能力、訴訟便捷處理等方面考量,目前實踐中對此類情形下將業主委員會列為被告宜作寬松處理,相應訴訟后果仍由全體業主承擔。需注意的是,業主委員會委員在作出相關決定時系職務行為,其委員身份的變化并不影響業主委員會的主體資格。同時,業主不能以業主委員會委員個人為被告提起撤銷權之訴。物業公司因并非相關決議的作出主體,故亦非業主撤銷權之訴的適格被告。


海蕾主播:近期海滄法院審理了這樣一個案子:海滄某小區的業主委員會以全體業委會委員會議討論的形式作出出租地下車庫公共位置的決定,小區業主起訴到法院要求撤銷該決定。業主可以撤銷該決定嗎,業主的該主張能否獲得法院的支持?


林律師:是這樣的,我國民法典規定:改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動由業主共同決定”,同時又規定了“多數決”的議事規則,即應當人數及專有部分面積雙過三分之二以上才可以,部分事項人數及專有部分面積需達到雙過四分之三以上。地下車庫公共位置屬于全體業主共有,全體業主對地下車庫公共位置的共有部分享有共有和共同管理的權利。本案中,業委會作出的決議顯然超過了其所能夠決定的范圍,應當根據民法典的規定由業主大會作出決定才可以。因此業委會的決定不僅在程序上違反了小區的議事規則,實體上也侵害了業主的合法權益,依法應當予以撤銷。據我們了解,海滄法院支持了業主的訴求。


海蕾主播:實踐中存在很多業委會和物業服務企業簽訂物業服務合同,業主如果發現物業服務合同中內容有損害業主的合法權益的,可以撤銷該物業服務合同中的內容嗎?


李律師:業主撤銷權的對象是業主大會或業主委員會的決定,業主大會或業主委員會與物業公司等簽訂的合同并非業主撤銷權的對象。業主個人無權就物業服務合同中的內容行使撤銷權。如業主堅持要求撤銷物業合同的內容,則法院可裁定駁回業主起訴。


但有的法院會對當事人進行釋明,雖然業主不能要求撤銷物業服務合同的內容,但物業服務合同的內容一般有業主大會或業主委員會的相應決議作為依據,業主可請求撤銷物業服務合同訂立所依據的業主大會或業主委員會的相關決議。




業主撤銷權行使期限




海蕾主播:業主撤銷權是否有行使的期限限制呢?


林律師:這個撤銷權是有期限的,根據最高人民法院的司法解釋,應當在知道或者應當知道業主大會或者業主委員會作出決定之日起一年內行使。這里的一年是應當是除斥期間,不發生中止、中斷或者延長的法律效力。


海蕾主播:業主們應該怎樣判斷“知道或應當知道”業主大會或者業主委員會作出決定之日?


李律師:一般情況下,以業主大會或者業主委員會的決定公布、公示或傳達等業主稍加注意就能得知作為標準,如發布于即時通訊工具(微信、QQ)或刊登、張貼于實體公告欄、張貼于樓道、門衛等相對公共場所之日起算。在訴訟中,業主委員會有義務證明其已經以合理形式告知各位業主相關決議,法院可根據業主委員會舉證證明其告知業主的時間確認相關業主撤銷權行使的起算時間。如經法院審查后,業主知道或應當知道業主大會或業主委員會作出決定之日已超過一年,則法院可判決駁回業主訴請,無需對相關決議的內容進行實質性審查。


海蕾主播:節目的最后,兩位律師有沒有其他什么話想跟聽眾朋友分享的?


林律師:《民法典》的頒布,使得小區業主的權利更加清晰明確,加上各部門的有關規定的出臺,使得小區的管理將有可能變得更加規范。但是,小區業主們在實際生活中往往容易忽視法律法規所賦予的權利,包括知情權、撤銷權、共有權等等,這就使得有些侵犯業主的行為時有發生并且往往不被外界所知悉。希望通過本期節目,各位聽眾朋友能夠有所收獲,能夠善于發現身邊發生的一些違法行為,并及時拿起法律的武器維護自身的合法權益,同時也應當注意自己行使權利的合法邊界,理性維權。




聽眾熱線




熱心聽眾1:我們小區業委會在沒有召開業主大會的情況下就直接作出選聘物業服務企業的決定,我們業主個人能不能直接起訴撤銷這個業委會的決定還是必須要經過業主大會授權才能提起業主撤銷權之訴?    


林律師:根據《民法典》第二百八十條的規定,“業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的,受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷?!?,這個規定并未要求該業主撤銷權的行使需要以業主大會授權為前提。其實只要業主的合法權益受到侵害時,其就有權直接向人民法院提起業主撤銷權之訴,不需要經過其他業主的授權。另外,根據《民法典》第278條的規定,選聘物業服務企業或者其他管理人屬于由業主共同決定的事項,應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。還應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。你們小區業委會未召開業主大會的情況下就直接作出選聘物業服務企業的決定,明顯是違反了民法典278條規定的程序性的要求。因此業主有權提起撤銷權之訴要求撤銷該決定。


熱心聽眾2:在小區里沒有房產,但是我買了一個車位,有獨立的產權我屬于小區業主嗎,能行使小區業主享有的相關權利嗎?另外,我還有一個問題,就是我們小區業委會最近作出一個關于小區車輛管理的決定,這個決定里面有這樣的表述“業主或車位租戶等逾期繳納或拒絕補繳管理費的,業委會有權停止其車輛進入小區”,業委會這種做法有問題嗎?


李律師:就第一個問題,您有小區車位的產權,屬于小區的業主,可以依法行使屬于業主的合法權利。就第二個問題,《民法典》第二百四十條規定【所有權的基本內容】所有權人對自己的不動產或者動產,依法享有占有、使用、收益和處分的權利?!睹穹ǖ洹返诙侔耸畻l規定,“業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的,受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷?!备鶕@兩個條款,業委會作出“業主或車位租戶等逾期繳納或拒絕補繳管理費的,業委會有權停止其車輛進入小區”的規定,其實是有問題的。業委會并非車位的所有權人或使用權人,它是無權在業主或車位租戶等逾期繳納或拒繳管理費時停止業主或車位租戶的車輛進入小區。假如出現業主或車位租戶等逾期繳納或拒繳管理費時的,業委會可通過合法途徑主張其權利,但是業委會若據此拒絕欠繳管理費的業主或車位租戶等的車輛進入小區則是缺乏依據的,也侵犯了車位業主作為不動產所有權人的相關權利,所以業主可以要求撤銷業委會該決定的。



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